1.资本化率(又称还原利率)的确定是一个值得探讨的问题。

2.资本化率是否准确科学，很难确定。

3.我的处理方法是看别人的举报，看鉴定对象，看鉴定对象，了解是什么性质，再看结果。

4.结果是否正确是我的判断。

5.结果是正确的，技术测量过程可以看，也可以不看。很多技术测量报告是错的，但结果是没问题的。

6.相反，如果技术测量报告的结果有问题，那么技术测量的过程也一定有问题。

7.在实践中，我们见过很多房子，估价师要在现场勘察后，对房产价值多少做出初步判断。

8，然后收集数据进行测量。

9.我们碰到很多商业地产物业，很大一部分都是做数据处理的。无论是利率、净收入、运营成本的降低，看似随机，但其内在的东西是不变的。

10.我们判断某个数据是否正确，即某个数据增加或减少一个百分点是否有一定的理由。

11.首先，价格在市场上能站住脚吗？其次，对某一数据的采用和处理是否存在相应的理论问题。

12.资本化率确定的时候，按照我们的估价规范，有几种方法:市场提取法，我们需要知道房产的市场价格，然后需要知道它的租金和它每年的实际净收入。

13.租金不代表它的净收入，所以很难理解。

14.这是一个确定资本化率的好方法，但在实际操作中非常困难。

15.有人说:“如果我手里有那么多市场交易，为什么还要再用收益还原法呢？直接用市场比较法就行了。

16.“即使交易案例很多，但要把报告做漂亮，也要用好几种方法，尤其是大项目。

17.对于一个大型项目，在条件允许的情况下，报告应该是一本书，对理论和实际问题有非常充实和很强的综合分析。用几种方法来证明一个价格并不简单。

18.从市场提取法来看，从它的起源来说，租金决定了收入的价格，这是一个根本性的问题。

19.租售比在某种程度上是有道理的。

20.有人提出“市场价格体系与租赁体系不成比例”。比如之前两三年，它的价格大概是10-12年的租金，现在是15-18年。

21.由此产生的价格体系与租金体系不成比例。

牛皮克拉斯的大致内容分享到此结束，希望对各位有所帮助。

你好，我亲爱的朋友们。大锤哥已经来为亲爱的朋友们解答以上问题了。资本化率计算公式这个很多人还不知道。现在我们下去吧！

22.这句话的前提是，下调利率没有变化。

23.资本化率的变化，是成比例的。

24.房地产的价格是由回报率决定的。租金越低，减免利率应该越低。

25.理论上应该是正常的比例关系，统一的体系。

26.当然，这个租金本身就是毛租金。这个租金是否客观，需要我们在评估中进行判断和鉴别。

27.我们在做评估报告的时候，每一个数据都有一个评估和调整的过程，并不是所有的数据都可以用。

28.我们应该在头脑中过滤它。市场上很多东西都是不正常的，比如交易中心的信息，有些交易价格和市场价格不一致，以此偷税漏税。

29.有些交易是相关的。同样的房产，同样的标的，有的卖3000美元，有的卖1800美元。哪个正常，哪个不正常？有时候计算了净收益，确定了资本化率，但计算结果与市场不一致，可能采用的数据有问题，没有经过筛选判断。

30.2.我只会在特殊情况和特殊要求下使用投资组合法。

31.因为有两个变量无法确定。

32.比如个人自有资金的预期收益率，个人自有资金投资的预期收益率，这些都是不具有社会性的，没有可信度的。

33.第二是贷款比例。如果房子是100万，你可以贷60万或者70万，银行可以贷70%或者50%。这个方法就是加权平均法，操作起来非常简单。当这两个数字乘以一，就确定了下调利率。

34.一般情况下，不太可能被采纳。

35，3，租售比是房产租金与售价的比值。需要注意的是，房租是毛收入，不是净收入。

36、在《房地产估价的基本理论和方法》中，如何评估租金？最好的办法是市场比较法，采用类似建筑的市场租金。

37.没有可以比较的案例。要计算租赁价格，请使用成本法。

38.简单的道理就是土地的价格*减息(投资回报)+建筑价格*投资回报+税收+合理的运营费用，结果得到的就是这套房子的合理年租金。

39.任何商业地产只要出租，就有租金信息。

40.这种租金应认定为客观租金或个人租金。

41.通过反算确定租售比的问题可以参考，前提是把握市场上商业地产的正常合理价格，这是一个综合素质问题。

42.做房地产估价师，要了解上海东北到大杨浦，西北到新民，北到顾村，南过黄浦江到康桥的不同类型和档次的房产，熟悉行情。

43.在这个过程中，如果不能把握好价格，结果是不确定的。