1.当债务人(业主)无法履行抵押合同或清偿债务时，债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行，拍卖债务人名下的房屋，以拍卖所得清偿债权。

2.过程中拍卖的房子就是所谓的拍卖行或者银主盘。

3.拍卖行不一定是从银行查封的，也有私下查封的；只是房子金额太大，每套房子都要向银行贷款。银行贷款的时候要设定抵押，拍卖的时候银行有优先受偿权。这是强制扣押的“执行名”之一，称为拍卖抵押物。

4.银行将根据抵押条款和相关民事法律，向法院申请没收房产后出售的房产。

5.它是通过法院的判决，由法院委托拍卖公司公开拍卖被执行人财产的过程。

6.作为竞买人你需要注意的是:你需要知道法院是不是第一查封法院。如果是，就没有问题。如果是等待查封法院，就要搞清楚第一家查封法院是否已经处理完，该房产是否是第一家查封法院处理剩余资产。如果不是，那就有问题了。

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7.也就是你说的法院是否具有委托人资格。

8.2.需要了解房产的相关产权归属是否清晰，能否顺利过户。这关系到你买了之后会不会面临诉讼，虽然你大部分都会胜诉。

9，3，你需要了解拍卖后过户过程中的税费负担，这关系到你的购买成本。

10、4、需要了解你要竞拍的房产是最近刚拍的，现状如何，有哪些瑕疵，拍卖公司有没有告知你这和你买的房产是否存在其他潜在风险有关。

11.5.您完成拍卖并支付所有费用后，必须取得拍卖公司出具的拍卖完成确认书和法院出具的裁定书及协助执行通知书。记住！作为竞拍者，只需要有身份证即可。如果是作为公司购买，则需要更多的手续:公司执照、组织机构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身份证复印件。

12.法院宣布司法拍卖的时间至少是15天。拍卖成交后你获得标的的时间长短取决于拍卖公司竞价须知中的规定，这与法院执行案件的难易程度有关。

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